Stor guide: Hyra ut i andra hand – gör så här

Hyra ut i andra hand
Om du hyr ut din bostad fullt möblerad får du lägga på mellan 10 och 15 procent på hyran.
Hyra ut i andra hand
Du får hyra ut din bostad för 40 000 kronor skattefritt per år.
Hem och familj

Ska du hyra ut din hyresrätt, bostadsrätt eller villa i andra hand? Vi går igenom allt du behöver veta om prissättning, skatt, tillstånd, kontrakt och försäkringar vid andrahandsuthyrning.

Att hyra ut sin bostad i andra hand kan ge lite extra pengar i plånboken, men det finns en hel del saker att tänka på. Här får du en komplett guide med allt du behöver ha koll på inför andrahandsuthyrningen och hur reglerna skiljer sig åt mellan hyres- och bostadsrätter.

Tillstånd för att hyra ut i andra hand

Det allra första du bör göra när du ska hyra ut i andra hand är att ansöka om tillstånd hos din hyresvärd eller bostadsrättsförening. I ansökan redogör du för varför du vill hyra ut din bostad, under hur lång tid och till vem.

För att få hyra ut en hyresrätt måste du ha ”beaktansvärda skäl” till det. Exempel på sådana skäl kan vara att du vill prova på samboboende, att du behöver flytta till en annan ort på grund av studier eller arbete, att du blivit sjuk och inte kan bo hemma eller att du inte vill att din lägenhet står tom medan du är bortrest under en längre tid.

För att få hyra ut en bostadsrätt är kraven inte lika hårda. Om du nekas att hyra ut din bostad handlar det ofta om att du hyr ut den i rent vinstsyfte.

Skulle du få ett nej till att hyra ut, trots goda skäl, kan du överklaga beslutet hos hyresnämnden.

Vill du hyra ut din villa i andra hand behöver du inte ansöka om tillstånd.

Så mycket hyra får du ta ut vid andrahandsuthyrning

Reglerna för hur mycket du får ta i hyra ser olika ut beroende på om du ska hyra ut en hyresrätt eller en bostadsrätt.

För en hyresrätt gäller:
Du har rätt att ta ut samma hyra som du själv betalar, plus driftkostnader så som el och bredband. Om du hyr ut din lägenhet fullt möblerad får du dessutom lägga på mellan 10 och 15 procent.

Om du tar ut en för hög hyra kan din hyresgäst begära prövning hos hyresnämnden, något som kan leda till att du blir återbetalningsskyldig retroaktivt i upp till ett år bakåt i tiden.

För en bostadsrätt gäller:
Du som äger en bostadsrätt får ta ut en kostnadsbaserad hyra vilket är den sammanlagda summan för dina kapital- och driftkostnader. Med kapitalkostnad menas de räntekostnader som du hade betalat om din bostad var fullt belånad. Till driftkostnader hör exempelvis avgift till föreningen, el och bredband.

Precis som med en hyresrätt har du rätt att göra ett påslag om du hyr ut bostaden möblerad.

Skulle du ta ut en hyra som är betydligt högre än dina kapital- och driftkostnader kan hyresnämnden kräva att du sänker hyran – du blir dock inte återbetalningsskyldig som med en hyresrätt.

1 oktober införs hårdare regler för hyresrätter

Den 1 oktober skärps reglerna för andrahandsuthyrning av hyresrätter. Om du tar ut en för hög hyra kan du bli av med kontraktet utan förvarning eller chans till rättelse samt bli återbetalningsskyldig i upp till två år bakåt, istället för ett år i dag. Även den som hyr ut utan tillstånd från hyresvärden kan bli av med sitt kontrakt. Och har du både hyrt ut utan tillstånd och tagit ut en för hög hyra kan du dömas till böter eller fängelse i upp till två år.

Kontrakt vid andrahandsuthyrning – missa inte detta!

När du ska hyra ut i andra hand är det viktigt att skriva ett kontrakt med hyresgästen. I kontraktet bör det stå under vilken period uthyrningen kommer att pågå, vad hyran ligger på samt när och hur den ska betalas. Här bör du även lägga till att hyran ska följa lägenhetens hyresutveckling, det vill säga att om din hyra höjs kommer andrahandshyran också att höjas.

Eftersom det är du som är ansvarig för att hyran och andra räkningar betalas i tid är det bra att du själv betalar dessa och sedan låter din hyresgäst betala direkt till dig istället.

Hyr du ut bostaden möblerad ska du skriva in det i kontraktet och tillsammans med din hyresgäst göra en inventeringslista över de saker som finns i bostaden.

Fotografera även skador och slitage på inredning och lägenheten i övrigt.

Är det en hyresrätt som ska hyras ut är det viktigt att avtala bort besittningsskyddet, eftersom att detta kan ge andrahandshyresgästen rätt att fortsätta hyra lägenheten om uthyrningen pågått i mer än två år.

På nätet finns det färdiga mallar som du kan använda för att skriva ett korrekt kontrakt. Hos försäkringsbolaget If hittar du till exempel kontraktsmallar för både lägenhet och villa.

Hyra ut i andra hand till företag

Om du ska hyra ut din bostad i andra hand till ett företag som behöver boende åt sina anställda gäller samma regler som när du hyr ut till en privatperson. Det finns både för- och nackdelar med att hyra ut till företag. Ett företag kan ha en bättre betalningsförmåga och behöver ofta bara bostaden under vardagarna, vilket kan slita mindre på bostaden. Samtidigt kanske du inte vet vem personen är som ska bo i din bostad, något som ofta hyresvärdar och bostadsrättsföreningar vill veta.

Så skattar du när du hyr ut i andra hand

Du får hyra ut din bostad för 40 000 kronor skattefritt per år. Dessutom får du göra avdrag för följande:

  • Hyr du ut en hyresrätt eller bostadsrätt får du göra avdrag för hyran eller avgiften du själv betalar medan du hyr ut.
  • Hyr du ut en villa eller ett fritidshus får du istället dra av 20 procent av hyran som du tar ut under uthyrningen.

Den summa som blir över efter alla avdrag ska tas upp i din inkomstdeklaration som kapitalinkomst och beskattas med 30 procent.

Exempel:
Du hyr ut din hyresrätt för 10 000 kronor i månaden, vilket blir 120 000 kronor per år. Av den summan får du dra av utgiften för din hyra, samt 40 000 kronor i schablonavdrag – resterande belopp ska du skatta 30 procent på.

Källa: Skatteverket

Glöm inte försäkringen

Sist men inte minst – se över vad din hemförsäkring täcker när du hyr ut i andra hand, och se till att den du hyr ut till har en egen hemförsäkring om personen skulle orsaka någon skada i din bostad.