Räkna ut vinstskatt
Hur mycket skatt ska jag betala? När du har sålt en bostad och gått med vinst ska du betala vinstskatt på 22 procent av vinsten. Har du en vinst på 100 000 kronor betalar du alltså 22 000 kronor i vinstskatt, även kallat reavinstskatt.
Om du däremot har sålt en bostad i en oäkta bostadsrättsförening betalar du istället 25 procent i vinstskatt. Det beror på att det räknas som att du säljer en andel i en ekonomisk förening eller aktiebolag.
När ska vinstskatten betalas?
Vinstskatten betalar du in när försäljningen är klar. Ligger vinstskatten på mer än 30 000 kronor ska den betalas in senast 12 februari det år som du ska deklarera, ligger skatten på mindre än 30 000 kronor ska den betalas in senast 3 maj.
När ska jag deklarera min bostadsförsäljning?
När du har sålt en bostad ska du deklarera det året efter försäljningen. Säljer du din bostad och skriver köpekontrakt under 2022 ska du deklarera bostadsförsäljningen 2023.
Uppskov – skjut upp skatten
Säljer du en bostad och går med vinst ska du som sagt betala skatt på vinsten, men det finns en möjlighet att helt eller delvis få uppskov med beskattningen om du köper en ny bostad. Ett beviljat uppskov innebär att du skjuter fram reavinstskatten.
Det går dock inte att skjuta upp vinstskatten om du sålt en bostad i en oäkta förening, trots att du köper en ny.
För att ta reda på hur stort ditt uppskovsbelopp blir behöver du veta storleken på din vinst, priset för den sålda bostaden och priset för den nya.
Fullt eller delvis uppskov
För att få ett fullt uppskov, det vill säga skjuta upp skatten på hela vinsten, ska den nya bostaden ha samma värde eller högre än bostaden du sålde. Det finns dock ett uppskovstak på 3 000 000 kronor som du inte får överstiga.
Skulle det vara så att du köper en ny bostad som är billigare kan du inte få fullt uppskov, utan uppskov på en del av vinsten. För att ta reda på hur stort uppskov du kan få räknar du så här:
Dela priset för den nya bostaden med priset för den sålda bostaden och multiplicera sedan med summan för vinsten. Exempelvis: 3 500 000 (nya bostaden) / 4 000 000 (sålda bostaden) * 500 000 (vinsten) = 437 500 kronor.
Det betyder att du kan ansöka om uppskov för en vinstsumma på maximalt 437 500 kronor, istället för 500 000 kronor, resterande belopp, 62 500 kronor måste du betala vinstskatt på.
På Skatteverkets hemsida finns ett verktyg där du fyller i dina uppgifter och då kan beräkna din vinst eller förlust vid bostadsförsäljning, skatt på vinsten och möjligt uppskovsbelopp.
Slutgiltigt eller preliminärt uppskov
För att beviljas ett slutligt uppskov måste du köpa en ny bostad under samma år som du sålt din tidigare bostad, du måste dessutom ha flyttat in senast den andra maj året efter.
– Uppfyller du inte de kraven kan du istället få ett preliminärt uppskov. Vid ett preliminärt uppskov måste du köpa en ny bostad senast året efter försäljning och flytta in senast andra maj året därpå. När detta skett har du möjlighet att få ett slutligt uppskov, säger Olof Wallin, rättslig expert, på Skatteverket.
Om du några år senare säljer den nya bostaden ska du betala uppskovsbeloppet, det vill säga betala vinstskatten. Men köper du en ny bostad kan du ansöka om ett nytt uppskov.
Krav för att du ska få uppskov
- Uppskovsbeloppet ska vara minst 50 000 kronor, är ni flera som äger bostaden tillsammans måste varje person ha ett uppskovsbelopp på minst 50 000 kronor.
- Bostaden du säljer ska vara privatägd och ha varit din permanentbostad.
- Bostadsrätten ska vara en del i en äkta bostadsrättsförening. Läs mer.
- Du måste ha köpt en ny bostad och bosatt dig i den inom en viss tid.
- Den gamla och/eller den nya bostaden ska ligga i Sverige eller i ett annat EES-land.
Uppskovsräntan togs bort 2021
Att göra uppskov innebär att du väntar med att betala vinstskatt (22 procent) på din bostadsförsäljning. Tidigare fick du istället betala cirka 0,5 procent av vinsten i årlig skatt, en så kallad uppskovsränta. Denna ränta togs dock bort 2021, vilket innebär att det inte längre kostar något att skjuta på vinstskatten.
Syftet med ändringen är att öka rörligheten på bostadsmarknaden genom att minska inlåsningseffekterna.
Avdragsrätt – du kan göra avdrag vid försäljning av en bostad
När du räknar ut eventuell vinst efter din försäljning har du rätt att minska försäljningspriset med utgifter du har haft för att förbättra bostaden. På så sätt kan du få ned vinstskatten. Det finns särskilda regler för vad som gäller och du gör klokt i att läsa den information som finns hos Skatteverket när det är dags att deklarera din försäljning.
Exempel på förbättringsutgifter du kan få avdrag för:
- Grundförbättringar – Till exempel ny-, till- och ombyggnad samt nytillskott av utrustning som inte funnits tidigare. För småhus är 1952 det tidigaste året som du får ta med utgifter för grundförbättringar, för bostadsrätt är det tidigaste året 1974.
- Reparation eller underhåll – Till exempel byte av handfat eller ommålning av väggar. Reparationer och underhåll måste ha gjort att bostaden är i bättre skick vid försäljningen än vid köpet. Det innebär att du inte kan få avdrag om bostaden var nybyggd vid köpet.
- Utgifter för reparationer och underhåll får bara dras av om du har haft dem under året du säljer eller de fem föregående åren.
- De sammanlagda utgifterna ska vara minst 5 000 kronor under ett kalenderår.
Kom ihåg att du måste spara alla kvitton och fakturor på utfört arbete!
Observera att det finns andra regler för avdrag för reparationer om huset var nybyggt när du blev ägare till huset.
Läs mer om reavinstskatt.
