När spricker bostadsbubblan?

Det är nog ingen som missat debatten om oron på den svenska bostadsmarknaden. Rekordlåga räntor, höga skulder i hushållen och bostadspriser som skenar. Riksbanken, Finansinspektionen och Konjunkturinstitutet är bara några av de som gått ut och varnat för läget. Och utomlands är experter eniga – ett av de största hoten mot svensk ekonomi är de svenska hushållens skulder. Nu diskuteras nya, hårdare amorteringskrav, slopat ränteavdrag och huruvida man ska införa ett skuldkvottak – det vill säga att du inte få låna mer än exempelvis sex gånger din årsinkomst.

Begreppet bostadsbubbla används flitigt. Men hur är det egentligen, befinner vi oss i en bostadsbubbla eller inte? Och kommer den i sådana fall att spricka?

Detta talar för en bostadsbubbla

Experterna pekar på att hushållens skulder har ökat kraftigt, priserna på bostäder har fördubblats de senaste tio åren och dessutom stigit mer än våra inkomster.

Jan Bolmeson, som står bakom en av Sveriges största ekonomibloggar RikaTillsammans, är en av dem som menar att vi befinner oss i en bostadsbubbla.
– I dag finns det till och med människor som tjänar mer pengar på att bo än att gå till jobbet. Tittar man historiskt har bostadspriserna tidigare hängt ihop med inflation och reallöneökning, men nu har priserna ökat långt mer än både inflation och löner och det brukar vara tecken på bostäder är övervärderade, säger Jan Bolmeson.

Han tror att de som är födda under 1970-, 1980- och 1990-talet har fått en skev bild av bostadsmarknaden, man har levt i en värld där ett bostadsköp alltid är en bra affär och något som ökar i värde.

– Det gäller att vara medveten om att en bostadsaffär alltid är konsumtion eftersom boendet inte ger några inkomster, kostar pengar och dessutom slits över tid. Då har vi inte ens tagit hänsyn till finansieringskostnaden i form av räntor som de flesta har.

I dag finns det till och med människor som tjänar mer pengar på att bo än att gå till jobbet.

Trots höga bostadspriser har vi ändå en rekordlåg ränta som lugnar, men vad händer när den höjs? Höjd ränta skapar oro på marknaden. Alla med lån får mindre pengar över, vi får inte låna lika mycket pengar av banken och har inte råd att köpa lika dyra bostäder. Risken är då att priserna på bostäder faller kraftigt vilket kan resultera i att du sitter med ett lån som är större än vad bostaden är värd.
Om du i värsta fall inte har råd att betala de nya räntorna kan banken kräva att du säljer bostaden, eftersom bostaden står som säkerhet för bolånet.

– Om räntorna går upp riskerar folk att bli inlåsta i sin bostad, ingen vill sälja med förlust och riskera stora restskulder. De som tvingas sälja i sådana här situationer är till exempel folk som ska skiljas. Jag träffade en man en gång som sa att den bästa försäkringen mot bostadsbubblan är att investera i sitt förhållande, och det ligger verkligen någonting i det, säger Jan Bolmeson.

Även de utan bostadslån kan komma att drabbas om räntorna höjs. Det betyder nämligen att de med lån måste lägga mer pengar på sina lån och därför kommer att konsumera mindre, vilket påverkar landets ekonomi med bland annat risk för ökad arbetslöshet.

Men om vi är i en bostadsbubbla, varför har den inte spruckit än?
– För att det inte skett någon förändring i de underliggande faktorerna. Räntorna är fortsatt låga, ränteavdragen är kvar och människor har jobb. Vi är i en högkonjunktur, säger Jan Bolmeson. 

Detta talar emot en bostadbubbla

De som menar att vi inte alls befinner oss i en bostadsbubbla säger att anledningen till att bostadspriserna har ökat så kraftig beror på flera grundläggande orsaker. Bland annat att fler flyttat in till storstäderna och att vi har en bostadsbrist i Sverige som gör att det finns en stor efterfrågan, vilket pressar upp priserna.

– Med en bubbla menas att priset på en tillgång drivits upp av spekulation om framtida reavinster – man köper något för att man förväntar sig att det ska gå upp i pris. Jag tror inte att de svenska bostadspriserna har drivits upp av spekulation, utan av fundamenta som låg ränta, lågt utbud av bostäder, höga löneökningar och högre inflyttning till storstäderna, sade Harry Flam, professor i internationell ekonomi vid Stockholms universitet och ordförande för Finanspolitiska rådet, till Göteborgs-Posten.

Om räntorna går upp riskerar folk att bli inlåsta i sin bostad.

De som säger att vi inte har en bostadsbubbla tvivlar ofta även på att räntorna skulle komma att chockhöjas eftersom det skulle påverka landets ekonomi för mycket om folk inte har råd att konsumera lika mycket som tidigare. Det här resonemanget oroar Jan Bolmeson:

– Problemet är att det inte är helt upp till oss att styra om räntorna höjs eller inte. Vi är ett pyttelitet land med en pytteliten ekonomi som påverkas av omvärlden. En större konflikt mellan Nordkorea och USA är något som skulle kunna skaka om marknaden till exempel. Amerikanska centralbanken kan tvinga Europeiska centralbanken att höja räntan, som i sin tur kan tvinga oss att göra detsamma. Ingen kan säga vad som kommer att utlösa det eller när det kommer att ske förrän vi är där.