Att ombilda sin hyresrätt till en bostadsrätt kan ofta vara ekonomiskt intressant. Detta eftersom du vanligen får köpa din bostad till 70–75 procent av marknadspriset, vilket gör att du senare, förhoppningsvis, kommer kunna sälja den med vinst. Om du vill köpa från allmännyttan kan det vara bra att komma ihåg att din kommuns bostadspolitik kan spela roll för om köpet går igenom.
Hur vet jag om jag kan ombilda min bostad?
För att en ombildning ska var aktuell krävs två saker: att din hyresvärd vill sälja och att du och två tredjedelar av dina grannar är intresserade av att köpa. Ordna ett möte med dina grannar eller knacka på och fråga om de är intresserade. Eftersom ombildning är en lång och invecklad juridisk process är det vanligt att anlita en sakkunnig konsult för att leda ombildningen, men det är inget krav.
Steg 1: Bilda bostadsrättsförening
Det första steget till ombildning är att skapa en bostadsrättsförening. Om ni är tre eller fler medlemmar kan ni registrera föreningen på Bolagsverkets hemsida. Alla förstahandshyresgäster i fastigheten har rätt att bli medlemmar, men måste vara medvetna om att man genom medlemskap förbinder sig till att genomföra ombildningen. Det betyder dock inte att man måste köpa sin bostad när den ombildats. Oavsett om du bestämt dig eller inte kan det vara en bra idé att gå med för att kunna påverka processen.
Steg 2: Skicka in en intresseanmälan
Så fort bostadsrättsföreningen är registrerad kan en intresseanmälan skickas in till Lantmäteriet. Minst två tredjedelar av alla hyresgäster, av bostäder eller lokaler i fastigheten, som står på kontraktet måste anmäla sitt intresse. Man behöver dock inte vara medlem i bostadsrättsföreningen. Viktigt att komma ihåg är att du inte förbinder dig till någonting genom att skriva på intresseanmälan. Att intresseanmälan lämnats in betyder framförallt att hyresvärden inte får sälja till någon annan. Anmälan kan dock nekas om din kommun har satt ett tak för antalet ombildningar i ditt område.
Steg 3: Besiktiga fastigheten inför köpet
Ni som bor i huset har säkert redan en bra bild av husets skick, men inför ett köp behöver ni anlita en auktoriserad besiktningsman som undersöker huset och upprättar ett protokoll över vilket underhåll som kommer krävas framöver. På så sätt får alla en rättvis bild av vad det kommer kosta att äga fastigheten.
Steg 4: Ta fram en ekonomisk plan för föreningen
Bostadsrättsföreningens styrelse tar därefter fram en ekonomisk plan som fungerar som ett beslutsunderlag när medlemmarna ska rösta om ombildningen. Den kommer även ligga till grund för bankens lånevillkor till föreningen. Den ekonomiska planen innehåller förenklat en kalkyl över föreningens inkomster från bostadsköp och månadsavgifter ställt mot skulden för fastighetsköpet och utgifterna för underhåll och framtida renoveringar.
Den nuvarande fastighetsägaren anlitar ett oberoende värderingsföretag som uppskattar fastighetens marknadsvärde. Därefter kommer fastighetsägaren med ett erbjudande till föreningen. Priset går inte att förhandla. När den ekonomiska planen är fastställd ska den granskas av två utomstående intygsgivare, utsedda av Boverket. Därefter skickas den ut till alla hyresgäster.
Ta ställning till föreningens ekonomiska plan när du gör en beräkning för vad ett köp skulle innebära för din egen ekonomi. Var medveten om att du tar en ekonomisk risk som du både kan tjäna och förlora på när du köper din hyresrätt. Om planen inte verkar rimlig och du befarar att föreningen kan förbli skuldsatt kan månadsavgiften komma att höjas senare. Om planen ser rimlig ut kan du däremot tjäna pengar om du skulle sälja din bostad med vinst. Både förening och du som privatperson behöver ett lånelöfte från banken. Ibland kan det vara bra att använda samma bank för att få bättre förhandlingsläge när ni förhandlar lånevillkor.
Steg 5: Beslut om köp på köpestämman
När det är dags att ta beslut om ombildningen kallas alla medlemmar till en så kallad köpestämma. En förutsättning för detta är att minst 50 procent har ingått förhandskontrakt om att köpa sin bostad. Under köpestämman går ni igenom vad köpet av fastigheten innebär, och röstar om beslutet. Ni har endast en röst per bostad, och två tredjedelar måste rösta ja. De hyresgäster med förstahandskontrakt och som är folkbordförda i fastigheten – men inte är medlemmar i föreningen – räknas som nej-röster. Samma sak gäller om en medlem i föreningen väljer att inte rösta.
Steg 6: Köpprocess, köpa senare, fortsätta hyra
Det är två köp som ska genomföras. Först ska bostadsrättsföreningen köpa huset av fastighetsägaren, sen kan du köpa rätten till din lägenhet av bostadsrättsföreningen. Du har ett år på dig att bestämma om du vill köpa din lägenhet, men efter sex månader gäller marknadspris istället för det avtalade priset.
Om du inte vill köpa din lägenhet efter ombildningen kan du fortsätta hyra din bostad precis som innan. Bostadsrättsföreningen blir då din hyresvärd, med samma skyldigheter som andra hyresvärdar. Du behöver inte skriva på något nytt hyresavtal. Om du ändå blir erbjuden ett nytt avtal kan du exempelvis ta kontakt med Hyresgästföreningen för att få avtalet granskat. Samma sak gäller om du misstänker att du nu har fått en högre hyra än vad som är rimligt för din bostad.
Steg 7: Överta huset, förvaltning
Nu ansvarar bostadsrättsföreningens medlemmar för förvaltningen och skötseln av fastigheten, samt sina skyldigheter mot eventuella hyresgäster. Ofta anlitar föreningen ett externt företag som sysslar med fastighetsförvaltning.
