Hyr ut din bostad – så fungerar det

airbnb guide
Funderar du på att hyra ut din bostad på Airbnb eller liknande sajter? Privata Pengar listar vad du ska tänka på inför en uthyrning.
Hem och familj

Allt fler väljer att hyra ut sin bostad under semestern – ett bra sätt att dryga ut reskassan. Men har du koll på reglerna? Privata Pengar listar vad du ska tänka på inför din uthyrning.

Ska du åka iväg i sommar? Då kan du dryga ut semesterkassan genom att hyra ut din bostad. Men se till att ha koll på vilka regler som gäller innan du lägger ut ditt hem för uthyrning.

Bor du i lägenhet? Glöm inte att uthyrningen måste godkännas av hyresvärden eller bostadsrättsföreningen, annars kan du bli tvingad att flytta.

Hur mycket hyra kan du ta ut?
Har du en hyresrätt så avgörs hyran utifrån den så kallade ”bruksvärdesprincipen”. Du kan alltså inte sätta din hyra hur du vill utan hyresnivån måste motsvara den för liknande hyresrätter i ett liknande område. Tänk på att du endast får ta ut ett mindre påslag (10-15 procent) för möbler, el, internetuppkoppling och liknande. Tar du ut en orimligt hög hyra kan din hyresgäst göra det till ett ärende hos hyresnämnden. Du kan alltså bli återbetalningsskyldig i efterhand.

För dig som äger din bostad
Äger du ditt boende (bostadsrätt, ägarlägenhet, radhus och villa) har du däremot rätt att ta ut en kostnadsbaserad hyra när du hyr ut din bostad. Men den kostnadsbaserade hyran får inte vara mycket högre än summan av dina kapital- och driftskostnader.

Kapitalkostnaden beräknas som en skälig årlig avkastningsränta (runt fyra procent över riksbankens referensränta) på bostadens marknadsvärde. Det spelar alltså ingen roll om du har lånat pengar till att köpa din bostad – du får inte ta betalt för dina egna räntekostnader. Bara en schablonmässig ersättning för att ha bundit kapital i bostaden.

Till exempel: en bostadsrätt som är värderad till tre miljoner kronor hyrs ut i andra hand. I dag är Riksbankens referensränta på minus så mycket mer än fyra procent i årlig avkastningsränta är inte skäligt. Fyra procent av tre miljoner är 120 000, vilket blir 10 000 kronor i månaden.

Förutom den skäliga avkastningsräntan får du ta ut ersättning för faktiska driftskostnader som avgift till bostadsrättsföreningen och kostnader för el och bredband. Hyr du ut din bostad möblerad är det även tillåtet ta ut ersättning för möbelslitage.

Till skillnad från hyresgäster kan du som äger ditt boende inte bli återbetalningsskyldig retroaktivt. Har du däremot tagit ut en för hög hyra kan du bli återbetalningsskyldig från den dagen en ansökan till hyresnämnden skickas in – om din hyresgäst får rätt till hyressänkning.

Hur ska du deklarera din inkomst?

  • Först och främst kan du hyra ut för 40 000 kronor om året skattefritt per bostad.
  • Hyr du ut din villa, radhus eller fritidshus? Då får du göra avdrag på 20 procent av den hyra du tar ut.
  • Hyr du ut en hyresrätt eller bostadsrätt får du göra avdrag för den hyra eller avgift du själv betalar under själva uthyrningen.
  • Du har däremot inte rätt att göra avdrag för exempelvis reparationer, extraförsäkringar, el eller städning.
  • Efter att du gjort de avdrag du har rätt till, ska du betala 30 procent i skatt på överskottet.
  • Om du äger och hyr ut fler än tre bostäder kan uthyrningen komma att klassificeras som inkomst av näringsverksamhet. Då gäller andra skatteregler.
  • Hyr du ut din bostad genom ett förmedlingsföretag och de har tagit ut en förmedlingsavgift, har det betydelse vem av dig och förmedlingsföretaget, som kan betraktas som hyresvärd när du ska deklarera hyresersättningen. Kolla upp det.

Läs mer på Skatteverket.

Här är några populära förmedlingsföretag

Airbnb
Qasa
Homeaway
Tripadvisor
Wimdu
Blocket
Sverigestugor.eu